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案例展示

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【承仁案例】划拨土地及其地上房屋未经审批转让是否有效?

【参考案例】

2009年某站所与某公司签订转让协议书,约定某站所将其名下划拨土地使用权及房屋所有权一并转让给某公司,某公司按约支付转让费,某站所向某公司交付土地、房屋及相关权属证书原件。涉案划拨土地使用权及房屋所有权转让未经土地和房产相关部门审批,并未办理土地使用权出让手续、缴纳土地出让金或将转让房地产收益中的土地收益上缴国家,故某公司一直未能办理土地及房屋过户手续,某公司提起诉讼确认转让协议有效。

争议焦点:某站所转让土地的性质为划拨土地,涉案转让协议书所涉划拨土地使用权和房屋所有权转让未经相关部门审批是否有效?

【法院裁判要点】

该案一审法院认定涉案协议合法有效,某站所不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持一审判决。一审、二审法院观点如下:

涉案协议是双方真实意思表示,在协议签订和履行过程中无恶意串通的情形,现协议已履行十余年,某站所对此并未提出异议,亦未起诉要求确认协议无效,该协议的履行并未损害公共利益。虽然涉案土地为划拨土地,但根据修改后的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定,上述协议不属于认定无效的情形。综上所述,涉案协议是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应认定合法有效。

【律师解析】

(一)涉案转让协议书是某站所与某公司真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,也不存在双方恶意串通、损害国家或公众利益的情形,应依法认定涉案协议合法有效。

1、《城市房地产管理法》第四十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条均为管理性强制性规定,并非效力性强制性规定,不能以此认定涉案协议的效力。随着《民法典》颁布实施以及修改后《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》删除原先第十一条规定,未经批准转让划拨土地使用权及房屋所有权更不应再认定为无效行为,涉案协议应认定为合法有效。

2、涉案协议是某站所与某公司的真实意思表示,双方在协议签订及履行过程中不存在恶意串通,涉案协议的履行并未损害国家和公众利益。

(二)审批、批准手续并非合同生效要件,涉案协议自某站所与某公司签订时生效。审批、批准手续仅是物权变动的必要条件,未办理审批、批准手续不影响合同效力的认定。根据《民法典》第二百一十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。对此,涉案协议根据合同生效条款约定已于双方签订时生效。

(三)某公司已按约足额支付土地使用权及房屋所有权转让费,某站所也按约交付土地、房屋及相关权属证书原件,协议履行已十多年,某站所辩称合同无效严重违反诚实信用原则,不利于维护交易秩序的安全。

【相关法律法规】

1.《城市房地产管理法》第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定,划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。第四十五条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

 

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